事業用不動産の出口戦略を検討する上で、不動産会社との媒介（仲介）契約について確認しておきます。
なお、売却全体の流れは以下のような感じで、必要な期間は3~6ヵ月程度とのことです。
- 相場観の把握
- 価格査定（複数社おすすめ）
- 媒介契約締結
- 売出価格設定
- 販売活動（不動産会社）
- 内見者対応（可能な場合、謝礼なども検討）
- 買主との価格交渉
- 買主との売買契約締結
- 売却代金決済と登記
- 買主への引渡し
- 不動産の売却益を確定申告
媒介契約は3種類で、いずれも売買が成立した成功報酬として仲介手数料を払う仕組みです。
仲介手数料の上限は売買価格×3%＋6万円＋消費税ですが、契約締結時に交渉することで割引かれたり、無料を謳う会社もあるようです。なお、支払いについては契約締結時に半分、引き渡し完了時に半分というのが望ましいようです。
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一般媒介契約
- 契約：複数可
- 自己発見取引：可
- 報告：義務なし
- REINS登録：非明示型では義務なし（明示型では義務あり）
- メリット：買い手の幅が広がる、競争力のある物件の場合販売に力を入れてもらえる
- デメリット：競争力のない物件の場合販売に力が入らない、報告がなく状況把握できない
専属媒介契約
- 契約：複数不可
- 自己発見取引：可
- 報告：義務あり（2週間に1度以上）
- REINS登録：義務あり（7日以内）
- メリット：販売に力を入れてもらえて、自己発見取引も可
- デメリット：囲い込まれて本当に有利な買手を逃す
専属専任媒介契約
- 契約：複数不可
- 自己発見取引：不可
- 報告：義務あり（1週間に1度以上）
- REINS登録：義務あり（5日以内）
- メリット：販売に力を入れてもらえる
- デメリット：囲い込まれて本当に有利な買手を逃す
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自己発見取引については親族や知合いに売却するのでなければハードルは高いので当てがなければ、実質一般媒介か専属専任媒介かということになるでしょう。
そうすると、複数の不動会社に販売活動を依頼できる一般媒介が一番よいように思えますが、不動産会社は独占販売できないため避けがちとのこと。いずれも契約期間は最大3ヵ月で更新していくこともあり、まずは専属専任媒介契約を結び（契約期間を1ヵ月など短くする方法もある）、売却できなければ不動産会社を変えるか、一般媒介契約に変更して複数契約をするなど対策をするのが吉とのこと。
なお、不動産会社によっては専属専任媒介契約での契約成立時のみクリーニングや軽微な修繕サービスが付加されたりもするようです。
報告内容については不動産会社それぞれですが、ホームページにおけるアクセス数や問い合わせ数などが報告されるようですが、よく確認する必要があります。
