事業用不動産の出口戦略を検討する上で、賃貸物件として売却するオーナーチェンジにについて確認しておきます。
どうやらオーナーチェンジ物件は空室（居住用も可）の物件に比較して安く取引される傾向があるようです。
オーナーチェンジ物件の特徴としは以下が挙げられます。
- 賃借人がいるため現物確認が原則できない
- 居住用でないため住宅ローンを利用する場合金利が高くなる
- 収益還元法で査定される（居住用であれば取引事例法）
⇒ただし、3LDK、4LDKあたりになると収益還元法では低めに算出されるため、居住用相場価格の1割減の価格設定が慣習となっている様子（また、収益還元法の観点から見ると見劣りするため空室になってからの方が売却しやすく、高く売却できる様子）
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なお、収益還元法には2種あります。
- 直接還元法：簡易的でポピュラーな算出法
式：1年間の収益（収入－経費）÷実質利回り
- DCF（ディスカウントキャッシュフロー）法：家賃の下落率や空室リスクを織り込んで算出するが複雑
式：年間純利益の現在の価値＋将来の売却価格の現在の価値
